Depuis quelques temps des investisseurs immobiliers tous plus rentables et compétents les uns que les autres émergent sur les réseaux et nous expliquent que leur méthode d’investissement est la meilleure du monde. Je m’interroge.
Existe-t-il une méthode miracle dans l’immobilier qui permettrait à ces investisseurs chevronnés de justifier qu’ils n’abordent qu’un seul axe d’investissement et le vendent aussi bien à un étudiant célibataire qu’à un cadre supérieur père de famille ?
En tant que CGP j’ai toujours eu tendance à me méfier des solutions miracles qui correspondent à tout le monde car je m’arrête à croire qu’elles ne correspondent finalement à personne. À titre personnel j’investis dans l’immobilier de rapport, en location nue et meublée. Est-ce pour autant que je recommande à tous mes clients d’en faire autant ? Certainement pas. Pour la simple et bonne raison que nous n’avons pas les mêmes objectifs, les mêmes contraintes, le même temps à consacrer à nos projets locatifs, la même appétence au risque. Louer nu, meublé, faire de la division, de la colocation, de la LCD, de l’achat-revente ? Toutes ces stratégies d’investissement possèdent leur lot d’avantages et d’inconvénients. Mais toutes ne sont pas viables pour tout le monde.
En effet, celles-ci demandent un investissement en temps plus ou moins conséquent, un goût du risque plus ou moins prononcé et cela peut avoir de lourdes conséquences au-delà de l’investissement en lui-même. Investir dans l’immobilier c’est bien mais si vous pensez qu’il suffit de copier le voisin, certes c’est mieux que rien, mais peut-être que sa stratégie ne vous correspond pas du tout.
“A l’école on nous apprend à ne surtout pas copier le premier de la classe, dans le business c’est primordial de le faire“. Oui, mais !
Vous avez tous été à l’école ? Que disaient les profs quand vous étiez tenté de copier votre camarade parce que vous saviez pertinemment qu’il était meilleur que vous et qu’il y avait de fortes chances pour qu’il ait la réponse à la question sur laquelle vous flanchez ? “Il ne faut pas copier son voisin, ce n’est pas bien“.
Pourtant dans le business nous entendons souvent, pour ne pas dire tout le temps, l’exact opposé. En effet, nombreux sont ceux qui s’accordent à dire qu’il ne sert à rien de vouloir réinventer la roue et que si un business fonctionne, autant s’en inspirer et pourquoi pas carrément le copier de A à Z. Si cela fonctionne pour les uns il n’y a pas de raison que cela ne fonctionne pas également pour vous.
MAIS !
Que faisaient certains profs pour éviter les recopiages ? Ils distribuaient des énoncés différents. Un élève sur deux se retrouvait donc avec l’énoncé n°1 et les autres avaient l’énoncé n°2… Je suis sûr qu’il vous est déjà arrivé d’entendre un camarade dire à la fin du contrôle “QUOI ?? Il y avait deux énoncés différents ? Je n’ai pas fait attention, j’ai recopié bêtement ce que mon voisin de droite avait répondu sur sa copie“. Vous voyez où je veux en venir ?
Copier dans le business : OUI ! Copier bêtement : NON !
Pourtant c’est bel et bien ce que font la plupart des personnes qui achètent des formations immobilières orientées sur une seule et unique stratégie d’investissement. Ils ne se contentent pas de copier : ils copient bêtement sans se soucier de l’énoncé. En l’occurrence cet énoncé c’est leur situation familiale, personnelle, professionnelle et tout ce qui fait que ce n’est pas forcément à eux d’adapter leur rythme de vie à leurs investissements mais leurs investissements à leur rythme de vie.
Un autre point qui est souvent mis de côté : la fiscalité.
Attention, les paragraphes qui vont suivre concernent la fiscalité et malgré qu’il soit essentiel de se poser les bonnes questions sur ce point, n’utilisez pas toute votre énergie à tenter d’optimiser votre imposition : celle-ci ne peut être une finalité en elle. Il est possible de l’améliorer, voire de l’optimiser, mais lorsque vous démarrez cela vient dans un second temps, une fois que vous avez déterminé une stratégie visant à gagner de l’argent.
Voici une explication de cette brève introduction. L’une de nos activités chez CSConsulting consiste à accompagner les particuliers dans leurs investissements en bourse, notamment à travers des produits dérivés tels que les CFD et cela me fait toujours sourire lorsqu’un débutant qui vient à peine de se lancer et qui n’a pas encore investi un seul centime sur les marchés m’appelle pour me demander comment il va devoir faire pour effacer les impôts qu’il va devoir payer sur les dizaines de milliers d’euros qu’il va générer d’ici la fin d’année. Ma réponse est toujours la même : “c’est bien de vous poser la question et nous ferons en sorte d’y répondre bien assez tôt, mais vous devriez d’abord vous concentrer sur le fait de gagner ces dizaines de milliers d’euros avant de vous demander comment vous aller faire pour que le fisc ne vous en prenne pas la moitié“.
Ceci étant dit, revenons maintenant aux fondamentaux de l’investissement immobilier. L’objectif commun à tous les investisseurs est d’utiliser l’argent issu des locations (les loyers) pour rembourser tout ou partie à la banque ayant servi de levier dans l’opération en question, voire même d’en tirer un delta positif : le fameux cash-flow. Mais attention : les loyers perçus ne représentent pas 100% de ce que vous gagnez réellement… Il convient de tenir compte d’un certain nombre de charges et notamment une que l’on néglige trop souvent : la fiscalité. Celle-ci, si elle n’est pas étudiée, peut coûter cher et faire perdre toute sa rentabilité à un investissement.
Tout le monde n’a pas les mêmes revenus. Tout le monde n’a pas le même foyer fiscal. Tout le monde n’est donc pas imposé de la même manière. Un investissement peut donc s’avérer rentable chez un investisseur sans l’être chez un autre. Attention donc à ne pas mettre trop d’énergie, trop de sueur, d’argent et de temps dans un projet qui de prima bord semble rentable et qui après impôt ne rapporte qu’un gain dérisoire. Beaucoup trop d’investisseurs débutants en arrivent là puis finissent par revendre ce premier investissement raté, souvent au rabais faute de moral au plus bas, et décrètent qu’ils n’auraient jamais dû se lancer dans cette aventure et que le fait de réussir dans l’immobilier n’est qu’une illusion, que cela ne fonctionne pas.
Il ne faut donc pas gaspiller toute son énergie à se demander comment se faire l’ennemi du fisc, cependant il est essentiel de réfléchir à une stratégie fiscale pérenne et en cohésion avec la stratégie d’investissement mise en œuvre.
Oubliez la solution miracle. Prenez en compte votre situation, ce que vous voulez à court, moyen et long terme, le temps que vous souhaitez consacrer à votre (vos) investissement(s). Prenez en compte vos propres paramètres, votre énoncé. Pas celui du voisin. Faites-vous conseiller par quelqu’un de neutre qui n’a pas plus d’intérêt à vous vendre une colocation qu’une location saisonnière ou un achat-revente. Et tout ira pour le mieux.
Alexandre Castro
CGP associé – CSConsulting SARL
