Ce site web utilise des cookies pour un meilleur service. En utilisant ce site, vous acceptez leur utilisation.

Gestion de patrimoineComprendre le patrimoine pour prendre la place de la banque et décupler ma rentabilité

Pour ce nouvel article sur la Gestion de Patrimoine et maintenant que nous savons à quoi sert un CGP (voir article 1 : “Conseillers en Gestion de Patrimoine VS Banquiers : les David et Goliath du 21ème siècle“), penchons-nous sur la définition même du patrimoine.   Qu’est-ce que le patrimoine et à quoi sert-il ? Le patrimoine c’est d’un côté l’actif, ce que vous avez, et d’un autre côté le passif, ce que vous devez. L’idée n’est pas...
9 mois ago63222 min

Pour ce nouvel article sur la Gestion de Patrimoine et maintenant que nous savons à quoi sert un CGP (voir article 1 : “Conseillers en Gestion de Patrimoine VS Banquiers : les David et Goliath du 21ème siècle“), penchons-nous sur la définition même du patrimoine.

 

Qu’est-ce que le patrimoine et à quoi sert-il ?

Le patrimoine c’est d’un côté l’actif, ce que vous avez, et d’un autre côté le passif, ce que vous devez. L’idée n’est pas de rentrer dans les détails du passif pour le moment car cela n’aurait pas un grand intérêt ; notez simplement que vos dettes (prêts immobiliers / automobiles / consommation en cours) font partie de ce passif.

 

En revanche, savez-vous de quoi se compose l’actif patrimonial ?

L’actif patrimonial c’est d’un côté l’actif productif, celui qui génère des revenus, et d’un autre coté l’actif improductif, qui lui ne génère aucun revenu voire qui coûte de l’argent.

Faisons un petit jeu simple.

Avant de regarder la suite, munissez-vous d’une feuille blanche et faites 2 colonnes, intitulez l’une « Actif productif » et l’autre « Actif improductif », puis listez dans l’une ou l’autre de ces colonnes les éléments suivants :

  • « Placements financiers »
  • « Résidence principale »
  • « Auto, Moto, Bateau »
  • « Immobilier locatif »
  • « Assurance vie »
  • « Bijoux, Or »

C’est bon ?
Voici les réponses attendues.

 

 

Peut-être êtes-vous étonné(e) par cette répartition des actifs productifs et improductifs, alors reprenons chaque élément un à un :

 

  • Les placements financiers

Il s’agit principalement de vos actifs bancaires : livret A, livret B, livret jeune, Livret de Développement Durable (LDD), CEL, PEL, etc. Sans surprise ceux-ci constituent donc des actifs productifs, puisque tout en conservant les capitaux investis dessus vous en percevez les fruits, à savoir les intérêts qu’ils génèrent, chaque mois, trimestre ou année. Cependant dans la mesure où aujourd’hui (juin 2018) le taux de rémunération de certains livrets tels que le livret A (0,75% par an) et le livret B (0,10% à 0,30% par an), entre autres, sont inférieurs à l’inflation, nous sommes en droit de nous interroger à juste titre sur leur réelle productivité.

 

  • La résidence principale

Bien que l’on entende régulièrement qu’il est primordial d’être propriétaire de sa résidence principale, cela ne veut pas dire pour autant qu’elle constitue un actif productif. Certes en cas de plus-value à la revente vous gagnerez de l’argent, d’autant qu’il existe une exonération d’impôt sur la plus-value en matière de résidence principale. Pour autant, celle-ci, dès lors que vous vivez dedans, ne vous rapporte pas d’argent chaque mois (sauf cas exceptionnels : maison ou chambre d’hôte, location saisonnière d’une dépendance, etc). Pour aller plus loin nous pouvons même dire qu’elle vous coûte de l’argent, ne serait-ce qu’en taxes et en entretiens : celle que l’on considère souvent comme un actif productif n’est est en fait pas un. Ainsi nous sommes en droit de nous demander s’il est plus judicieux d’acheter ou de louer sa résidence principale… Et comme souvent en matière de gestion patrimoniale : il n’y a pas de vérité. Cela dépend de vos objectifs à plus ou moins long terme, ainsi que du lieu où vous souhaitez vivre.

Prenons un exemple : supposons que vous souhaitiez vivre à Lyon 6ème, pour x ou y raisons. Vous, votre conjoint(e) et vos deux enfants cherchez un T4 voire un T5 d’une surface comprise entre 120m2 et 150m2. A la location ce bien vous coûterait environ 2.200€ par mois et sa valeur sur le marché est d’environ 800.000€. En supposant que vous l’achetiez sur 20 ans vous devriez rembourser des mensualités bancaires de plus de 4.000€. Il est donc plus intéressant de rester en location et de conserver votre capacité d’endettement différentielle de 1.800€ (4.000€ – 2.200€) dans l’optique d’investir dans des actifs productifs. A l’inverse, supposons que vous souhaitiez vivre à Saint-Etienne. Un bien identique à celui que vous vouliez à Lyon 6ème vous coûterait environ 150.000€, soit 750€ par mois, tandis qu’à la location vous vous en sortirez difficilement pour moins de 950€. Dans ces conditions, vous avez déjà plus d’intérêt à devenir propriétaire de votre résidence principale.

 

  • Les automobiles, motos, bateaux et autres hélicoptères

Tout comme dans le cadre de votre résidence principale, il existe des exceptions dans le sens où vous pouvez faire de votre voiture un actif productif en ne l’utilisant que le week-end, la louant le reste de la semaine à des particuliers (il existe de nombreuses applications pour le faire). Par ailleurs certains modèles ont tendance à prendre de la valeur avec le temps, mais attention ; tout comme pour la résidence principale, il vous faudra revendre votre voiture pour en encaisser la plus-value éventuelle. Quoiqu’il en soit il s’agit là de cas marginaux : la plupart du temps votre véhicule est votre actif le plus improductif qui soit : perte de valeur rapide due à l’usure (-10% minimum dès sa sortie du garage), coût de l’entretien, de l’assurance, du carburant, du péage. Bref c’est un gouffre financier qu’il vaut mieux acheter lorsque vos actifs productifs sont en mesure de les financer sans que cela ne vous fasse sourciller.

 

  • L’immobilier locatif

Il s’agit de l’actif productif par excellence. En effet, non seulement votre bien, tout comme votre résidence principale, est susceptible de prendre de la valeur avec le temps en fonction de son emplacement, mais il est également source de revenus, chaque mois, à travers les loyers que vous percevrez de vos locations. Enfin, et pour couronner le tout, il est possible d’investir dans l’immobilier en faisant financer l’entièreté de votre acquisition par une banque ; autrement dit, l’immobilier locatif peut vous permettre de vous constituer un patrimoine sans sortir un centime de votre poche.

 

  • L’assurance vie

Elle est assimilable à vos actifs financiers et constitue à ce titre un actif productif. En effet, sans avoir à toucher aux primes versées sur votre contrat d’assurance vie, vous pourrez en percevoir les fruits générés. Notons par ailleurs que ce support comporte également des avantages en matière de fiscalité et de succession, qui en font à ce jour le placement préféré des français. La diversité des sous-jacents qu’elle peut comporter la rend également très attractive, puisqu’il est désormais possible de détenir au sein de votre assurance vie aussi bien des actions que des obligations, voire même de l’immobilier par le biais de SCI ou de SCPI par exemple.

 

  • Les bijoux, or et autres métaux précieux

A l’image de la résidence principale, les bijoux, métaux précieux et pierres précieuses sont des actifs improductifs. Ce sont des actifs : vous les possédez. Ils peuvent prendre de la valeur : si l’on regarde le cours de l’or sur les 10, 20, 30 dernières années, celui-ci a pris de la valeur et vous gagneriez de l’argent en revendant un lingot acheté au début des années 2000. Cependant que seriez-vous obligé(e) de faire pour encaisser la plus-value relative à la prise de valeur de ce lingot ? Le revendre, exactement. Celui-ci vous rapporte-t-il de l’argent chaque mois sur votre compte ? Absolument pas.

La différence concrète entre un actif productif et un actif improductif réside dans le fait que même si votre actif improductif prend de la valeur avec le temps, vous serez obligé(e) de le revendre pour matérialiser cette prise de valeur. Il ne vous rapporte donc pas d’argent tant que vous le détenez (sauf cas exceptionnels abordés plus haut). Un actif productif, lui, peut non seulement voir sa valorisation augmenter avec le temps mais il vous rapporte en plus de l’argent chaque mois : intérêts, dividendes, loyers, etc.

 

Mais alors pourquoi est-ce si important de comprendre la différence entre patrimoine productif et improductif ?

Eh bien parce que c’est la base de votre éducation financière, qui vous évitera non seulement de commettre un paquet d’erreurs mais surtout de mettre en place ce qu’il faut si vous aspirez à devenir indépendant financièrement tôt ou tard… J’imagine bien que si vous lisez cela aujourd’hui c’est que vous avez en tête quelque part de devenir indépendant financièrement un jour ou l’autre, non ? Ou bien vous souhaitez simplement améliorer ou optimiser votre situation actuelle, afin de vous assurer une meilleure sécurité voire liberté financière ? Si tel est le cas vous êtes au bon endroit.

 

Tout est une question de place : votre position dans l’équation peut vous coûter cher ou vous rapporter gros.

Savez-vous ce que font les banques avec votre argent ? Celui que vous déposez sur votre livret A par exemple. Eh bien elles l’investissent dans des actifs productifs ! Marchés immobiliers (promotion immobilière, immobilier professionnel : bureaux, commerces, etc), marchés financiers (actions, obligations, etc) : tout y passe.

Supposons que ces investissements rapportent 8% de rentabilité annuelle à votre banque (en réalité c’est bien plus), eh bien en guise de remerciement – car sans vos fonds et ceux de milliers d’autres particuliers elle n’aurait pas pu investir – elle vous reverse 0,75% d’intérêts.

Ainsi pendant qu’elle vous rémunère 0,75% par an, la banque vient d’encaisser 7,25% grâce à l’argent que vous avez déposé chez elle.

Bonne nouvelle ! Nous l’avons vu lorsque nous abordions l’immobilier locatif, il est possible d’inverser la tendance grâce à ce que l’on appelle l’effet de levier bancaire. Supposons que vous décidiez de prendre la place de la banque. Vous allez lui demander un prêt dans l’optique de financer l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être loué.

Supposons également que ce bien vous rapporte 8% de rentabilité par an et que le taux auquel la banque vous a prêté les fonds s’élève à 2% (car la banque ne vous prête pas l’argent gratuitement…). Cette opération, que la banque vous facture 2% par an, vous en rapporte 6% de plus.

Compte tenu de tout ceci, quelle position vous semble être la plus agréable ? Celle de 95% des clients qui croient encore aux vertus des livrets bancaires, ou celle de la banque qui s’enrichit grâce à eux ?

Comprendre le patrimoine c’est prendre conscience de cette réalité et avoir toutes les cartes en main pour inverser la tendance, en investissant dans des actifs productifs par le biais du levier bancaire notamment.

La seule question que vous devez vous poser désormais est la suivante : vais-je me contenter de 0,75% de rendement là où je peux obtenir 8% ?

 

 

Alexandre Castro
CGP associé – CSConsulting SARL